Las inversiones inmobiliarias son una de las maneras más seguras de hacer rendir tu dinero. ¿Por qué? Porque son bienes materiales que se revalorizan en el tiempo. El precio de los inmuebles normalmente aumenta a una tasa mayor que la inflación y protege tu dinero de las devaluaciones.
Ahora bien, suena sencillo pero en la práctica no es tan fácil invertir una fuerte cantidad de dinero sin saber a ciencia cierta si se va a sacar un rendimiento o si al menos se va a recuperar lo invertido.
Y para dar certeza a la inversión existen fórmulas y medidas para pronosticar las ganancias que un inmueble puede proporcionarte. Si llevas algo de tiempo investigando cómo hacer que tu dinero genere más ganancias, seguramente has leído sobre el ROI y cómo suele ser un término bastante común en todo tipo de inversión.
Retorno sobre la inversión
Por sus siglas en inglés el ROI significa Return Over Investment, es decir, Retorno Sobre la Inversión. Y es una medida para calcular el desempeño de una inversión y para compararla con otras. Para poder calcularlo se divide la utilidad entre el monto invertido; el resultado siempre se expresa en porcentaje.
Imagínate que compras una propiedad en 700,000 y la vendes luego en 1,000,000. Tu utilidad es la diferencia entre estas cantidades, es decir 300,000. El ROI es el resultado de dividir tu utilidad entre lo que te costó, es decir los 300,000 entre los 700,000 que es igual a .4286 o expresado en porcentaje 42.86% de ROI por tu inversión.
Ejemplo:
ROI = Precio de Venta (o Valor Actual) - Monto invertido = Utilidad ____________________________________
Monto invertido
ROI = $1,000,000.00 - $700,000.00 = $300,000.00 ___________________________________ .4286
$700,000.00
.4286 expresado en % = 42.86%
El ROI no es tu mejor amigo
Hasta aquí todo bien, ya listo para decidir cuál es la mejor inversión ¿verdad? Pues no. Hay algo muy importante que hace falta en esta fórmula cuando estamos analizando inversiones y se trata del factor: TIEMPO. Para tomarlo en cuenta debemos calcular el TIR (Tasa Interna de Retorno).
Esta medida nos arroja como resultado, el rendimiento de nuestra inversión a través del tiempo tomando en cuenta los tiempos en los que se fue haciendo la inversión, el tiempo que estuvo invertido y el tiempo para cobrar la inversión y utilidad de vuelta.
La Tasa Interna de Retorno como parámetro inversor
Suena un poco más complicado, ¿verdad? Y sí es más complejo que un simple cálculo de ROI, pero también es una medida mucho más real del rendimiento del dinero. Y como todo, una vez que se practica el cálculo se vuelve mucho más sencillo.
Tomando el ejemplo anterior y suponiendo que la inversión se hace en un día determinado y exactamente al año realizas la venta y cobras tu inversión y utilidades, el TIR sería el mismo 42.86%.
Pero, ¿qué pasa si transcurren 2 años para poder cobrar tu inversión y tu utilidad? El rendimiento de tu inversión se parte a la mitad (recordemos que en inversiones casi siempre se habla de tasas anuales).
O, ¿qué pasa cuando pactas un enganche diferido o pagos mensuales sin intereses para realizar tu inversión? Tu TIR se eleva, pues no metes toda la inversión en el día uno.
Si en el ejemplo anterior que tienes un ROI del 42% tardas 8 años en recuperar tu inversión, tendrías un TIR aproximado del 5.25% anual. Es decir, que tu dinero en el banco hubiera dejado prácticamente lo mismo. Si por el contrario, encuentras una propiedad que igual cuesta $700,000 pero en 1 año la puedes vender en $850,000, tendrías un ROI del 21% y una tasa anual (TIR) igual del 21%.
Si tomamos la decisión sólo basándonos en el ROI, la primera opción parece mejor ya que es el doble que la segunda, pero una vez tomando en cuenta el tiempo en la ecuación podemos ver que la segunda opción es mucho más rentable que la primera.
Para facilitar el cálculo de la TIR, te recomiendo apoyarte con una hoja de cálculo de Excel. La fórmula es la siguiente:
=TIR (Valores,Estimar)
Valores: Se refiere a la tabla de egresos (inversión) y de ingresos (cobranza).
Estimar: Se refiere a un valor que estimamos de rendimiento (Se puede dejar en blanco).
Para una explicación muy sencilla de cómo calcular la TIR en Excel te dejo este video:
Si quieres conocer más acerca de cómo maximizar el rendimiento de tu inversión, nosotros te ayudamos. ¡Escríbenos!
