¿Cuál es el retorno al invertir en bienes raíces?
Cuando se desea invertir en bienes raíces, por lo general los inmuebles tienen mayor rentabilidad y dan una mejor ganancia a futuro, pero ¿Cómo saber si hay retorno de inversión?
Esto se determina por diferentes factores como la zona, el flujo comercial y peatonal, los precios a su alrededor, el tiempo, el desarrollo, la calidad, el mantenimiento y el uso habitacional. A continuación, te diremos las diferentes variables para un buen retorno de la inversión en inmuebles.
Variables en el retorno de inversión en bienes raíces
Precio y valor de la propiedad
El precio es el costo por el cual se adquirió o vas a adquirir el inmueble como inversionista. Mientras que el valor se refiere a un precio diferente al establecido por la compra, debido a que este se incrementa con el paso del tiempo y otros factores.
El tipo de zona
Algunas inversiones en México son más caras debido a las zonas, y se determina a través ciertas estimaciones sobre el costo y el valor del inmueble. Para conocerlo, se puede consultar el índice de precios hipotecarios SHF de las viviendas en México.
La plusvalía
Se refiere al incremento sobre el valor real del inmueble, donde se genera una ganancia adicional y va ligada a factores externos e internos para contribuir el alza de los precios. Por ejemplo, puede ser por la ubicación, la zona, el tipo de suelo, el tiempo, entre otros elementos.
El uso habitacional
Esto se refiere al uso que se le da a un predio para calcular su valor total. Si se da solo para vivir, con uso comercial, mixto, con oficinas, industria, entre otros. No tendrá el mismo retorno para los inversionistas un predio de uso habitacional de vivienda a uno comercial. Aquí se debe consultar el Sistema Información Geográfica del inmueble para conocer su uso o incluso registrarlo.
El tiempo y cuidado
Antes o después de adquirir una propiedad, como inversionistas hay que cerciorarse de mantener el inmueble en las mejores condiciones, pues conforme pasan los años el retorno de inversiones en México de los inmuebles decrece si no se cuida.
El precio final
Al momento de invertir en bienes raíces es importante saber cuál será el costo final del inmueble. Esto se lleva a cabo con un cálculo, donde se divide el enganche de la propiedad entre la utilidad neta mensual, que se genera dependiendo del uso que se le da al inmueble, así se tendrá el precio final.
¿Cómo calcular el retorno de inversión o ROI?
El primer paso para saber el ROI es conocer la utilidad mensual, que es la ganancia obtenida por la inversión en un mes. Por ejemplo, si se compró una propiedad bajo modalidad de hipoteca y se renta el inmueble, la fórmula para la utilidad mensual sería: A-B= C
A. Renta mensual
B. Pago mensual de hipoteca, gastos de impuestos y mantenimiento
C. Utilidad mensual
Ahora con números:
A. $15,000 pesos de renta mensual.
B. $10,000 pesos de pago en: hipoteca, mantenimiento y gastos de impuestos por mes.
C. 15,000 -10,000= $5,000 pesos de utilidad mensual.
Una vez obtenida la utilidad mensual será momento de calcular el Retorno de la inversión de la propiedad, representado en dos variables:
1. Tiempo de inversión
ROI= Enganche de la propiedad/ utilidad mensual
Ahora con un ejemplo: Supongamos que se compró un departamento y se va a pagar de enganche $200,000 pesos y con una utilidad mensual de $5,000 pesos. El cálculo sería:
ROI= 200,000 / 5,000 = 40.
ROI= En 40 meses se obtiene el retorno de la inversión.
2. Porcentaje de recuperación de la inversión
Si lo que se desea saber es cuánto es lo que se recuperará de la inversión, se debe hacer la siguiente formula:
ROI= (Utilidad mensual x 12 meses) x 100/ enganche de propiedad
En un ejemplo: Se compró un departamento con un enganche de $150,000 pesos y una utilidad mensual de $2,000.
ROI= (2,000 x12) x100/150,000.
ROI= 16% es el porcentaje de recuperación de inversión en un año.
Si todavía tienes dudas sobre el ROI o requieres de más información para invertir en bienes raíces, siempre será mejor apoyarse de una empresa especializada para tomar la mejor decisión.
